Верховный Суд РФ опубликовал долгожданный Обзор судебной практики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, который должен упорядочить практику по этой тематике, ставшей самой обсуждаемой за последние несколько лет не только в профессиональном сообществе юристов, но и среди обывателей.
Это неудивительно, ведь собственное жилье (как правило, у наших сограждан оно единственное), — это, как раз, тот предмет, который позволяет человеку почувствовать твердый фундамент под ногами, в прямом и переносном смысле. Именно поэтому «дело Долиной» и все последовавшие за ним судебные споры подобного рода глубоко возмутили буквально каждого россиянина, ведь в нем люди увидели и свою возможую участь (которая, к сожалению, для очень многих граждан стала реальностью) остаться и без денег, и без крыши над головой.
Итак, какие же важные ориентиры дали судьи Верховного Суда для дальнейшей практики?
В первом пункте обзора без труда угадывается дело Долиной – Лурье, в котором только Верховный Суд сумел поставить точку, отметив, что заблуждение относительно мотивов сделки (заключение сделки якобы для пресечения мошеннических действий с дальнейшим её аннулированием) не может считаться существенным, так как продавец, являясь индивидуальным предпринимателем и регулярно заключая множество договоров, не могла не сознавать правовых последствий заключаемой сделки (переход права собственности на основании государственной регистрации).
Разрешая спор, высшая судебная коллегия опиралась на п.5 ст. 178 ГК РФ, по которому суд вправе отказать в признании сделки недействительной по мотиву существенного заблуждения одной из сторон, если другая сторона, действуя добросовестно и осмотрительно, не могла распознать заблуждения контрагента.
Поскольку продавец помимо ст. 178 ГК ссылалась и на то, что при совершении сделки она не понимала значение своих действий и не могла руководить ими (ст. 177 ГК РФ), Верховный суд разобрал и этот довод: поскольку бремя доказывания в данном случае возлагается на истца, а доказательством может быть только судебная экспертиза, суд первой инстанции разъяснял истцу это обстоятельство. Тем не менее, истец отказалась от проведения исследования, сославшись на уже имеющуюся экспертизу в уголовном деле о мошенничестве, и тогда уже суд отказался удовлетворить требования истца по данному основанию.
Также Суд напомнил, что признание недействительной сделки по ст. 177 ГК РФ, если она была совершена лицом, имеющим психическое заболевание, возможно лишь в том случае, если такое заболевание лишало гражданина возможности сознавать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки. Данное обстоятельство должно быть подтверждено не только выводами судебной экспертизы, но и отсутствием логически последовательных действий лица, направленных на совершение сделки и её исполнение.
Очень важной является возможность наследников оспорить сделку по ст. 177 ГК РФ в порядке процессуального правопреемства, поскольку требования носят имущественный характер, и не связаны с личностью истца, о чем не преминул напомнить Суд в Обзоре.
Кроме того, судебная коллегия ещё раз подчеркнула, что в случае признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция, то есть возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке. Применительно к сделкам купли-продажи недвижимости недопустимо возвращение квартиры в собственность продавца при отсутствии возложения на последнего обязанности возвратить покупателю денежные средства, полученные по недействительной сделке.
Ещё в Обзоре была рассмотрена ситуация, когда продавец пытался оспорить договор купли-продажи как мнимую сделку, не породившую правовых последствий, ссылаясь на то, что сделка была совершена в результате мошеннических действий. В данном случае суд отказал истцу на том основании, что при мнимости ни одна из сторон не имеет намерения заключить сделку, что не соответствовало фактичесим обстоятельствам дела: с обеих сторон были совершены реальные действия: покупатель оформил ипотечный кредит и полностью оплатил стоимость жилья, а продавец эту оплату получил, распорядившись деньгами по своему усмотрению. К тому же судом не было установлено недобросовестности со стороны покупателя, в том числе причастности к мошенническим действиям.
Также Судом были отмечены случаи из практики, когда после передачи сделки на государственную регистрацию от продавца поступило заявление о прекращении регистрации перехода права собственности связи с мошенническими действиями, и регистрация отменялась, как и в случае, когда документы на регистрацию подавались представителем продаца, в то время как у продавца стояла отметка в ЕГРН о невозможности регистрации перехода права собственности без его личного присутствия.
В целом, Верховный Суд в данном Обзоре не дает каких-то принципиально новых толкований по данной категории дел: все выводы опираются на уже существующие материальные и процессуальные нормы, а высшая судебная инстанция просто в очередной раз обратила на них внимание нижестоящих судов, призывая к индивидуальному подходу и постоянному соотнесению фактических обстоятельств с правовыми нормами.
Обзор верховного суда подготовила Елизавета Охматовская