В наше время довольно часто встречаются ситуации, связанные с заключением договора ренты собственником недвижимости, на которую составлено завещание. В таком случае и арендодателю и арендатору необходимо знать, имеет ли это завещание силу и как оно может повлиять на обе стороны. Рассмотрим все нюансы данного вопроса.
Первоначально необходимо разобраться в том, как определить актуальность завещания в Гражданском Кодексе Российской Федерации.
Исходя из пунктов 1 и 5 статьи 1118 данного документа Российской Федерации завещание – это сделка, заключенная одной стороной. Она заключает в себе распоряжение касательно собственности ее автора, а также создает конкретные права и обязанности на случай если он уйдет из жизни. Завещание, как и договор наследования и все актуальные законодательные акты, исходя из части первой статьи 1111 Гражданского Кодекса Российской Федерации, является основанием наследования. Говоря простым языком, учитывая все зафиксированные в документе условия, наследники полностью начинают владеть наследством, оставленным им автором.
В таких условиях необходимо рассмотреть все возможные ситуации и их последствия. Большое количество внимания нужно уделить нюансам:
- Автор имеет возможность написать завещание не только на то, чем он владеет, но и на то, что может получить в будущем. Этому свидетельствует часть первая статьи 1120 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Исходя из пункта 18 Методических рекомендаций по заверению завещаний, нотариальному обновлению закрытого завещания, его печати и огласке, контролируемых согласно постановлению Правления Федеральной нотариальной палаты от 1 апреля и 2 апреля 2004 года (протокол №04/04), при подтверждении нотариусом такого документа нет необходимости в доказательстве наличия составителем завещания права на владение описанного им имущества. Таким образом в документе можно описать не только активы, которые принадлежат автору, но и те, которые ему в данный момент не принадлежат;
К примеру, гражданин Павлов Артем Николаевич в свои 63 года имел в собственности два бизнеса, 3 больших квартиры, 2 загородных дома и банковский счет со своими сбережениями. Всё это он завещал своим детям. В его планах к 70 годам было построить один коттедж на участке, который он приобретёт через несколько лет. Однако так вышло, что Артем Николаевич ушел из жизни в 67 лет.
Земельный участок он приобрел, однако коттедж на нем он так и не построил. Получается, что в наследство будет входить только земельный участок, а коттедж дети будут либо строить сами, либо распорядятся этим участком по-другому. Представим другую ситуацию. В собственности Артема Николаевича остается все вышеперечисленное, однако вместо того чтобы приобретать участок и самому строить на нем коттедж он хочет купить уже готовую жилую недвижимость за городом. Для ее приобретения ему нужно заработать еще немного денег, на что у него уйдет около 7 лет.
В завещании он уже написал, что передает своим детям загородный дом, который он купит к своим 70 годам. Однако Артем Николаевич не доживает до этого возраста. Следовательно, загородного дома у него тоже нет. Таким образом детям передается только то, что находилось в собственности Артема Николаевича на момент его смерти. Важно, чтобы это все было описано в завещании.
- Наследство – это всё то имущество, активы, права и обязанности составителя завещания, которые он имел на момент открытия наследства. Это указано в части первой статьи 1112 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Кроме этого, если на момент смерти составителя какой-либо актив, имущество, право или обязанность перестало ему принадлежать, то это не может относиться к наследству. В данном случае никакой роли не играет то, идёт об этом речь в завещании или нет. Таким образом имущество или право не перейдет к наследникам, а документ в этой части не будет иметь юридической силы. Виной этому то, что управление активами другого человека, не имеющего никакого отношения к наследникам или автору завещания, запрещено.
Как и любой тип договора ренты, договор пожизненного содержания с иждивением связан с переходом права владения имуществом получающего ренту человека не после его смерти, а сразу после вступления в силу ранее описанного договора. Это также подтверждается в пункте первом статьи 601 Гражданского Кодекса Российской Федерации. По вышеупомянутому виду договора ренты получающий оплату человек, передает право на владение имуществом или недвижимостью лицу, оплачивающему ренту. Важным моментом является то, что передача осуществляется сразу после заключения договора, а не после того как пройдет некоторое количество времени.
Именно поэтому, если на момент ухода из жизни человека, сдавшего в аренду свое имущество, до этого указанное в завещании на наследство и договоре пожизненного содержания с иждивением, оно не будет находиться в его собственности, то это имущество не будет считаться собственностью составителя заявлений.
А поскольку он не является собственником, то и наследники не могут претендовать на это имущество или недвижимость. В момент заключения договора ренты оно автоматически вычеркивается из списка наследуемых активов.
Причём в данной ситуации совершенно не важно, когда имущество было передано. Договор может быть заключён за десять лет, пять лет, два года, пару месяцев, неделю или даже несколько дней до смерти автора завещания. Ведь, как уже говорилось ранее, главным нюансом сдачи в ренту жилой недвижимости или прочей собственности человек её именно передаёт. Прямо в момент заключения договора. Разница между «передает» и «обязуется передать» очень большая. При обязательстве передать он может отдать её через несколько дней, недель или лет. А передача происходит прямо здесь и прямо сейчас.