Гарантийные обязательства застройщика по договору долевого участия в строительстве

Гарантийные обязательства застройщика по договору долевого участия в строительстве

Ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве – частый предмет судебных споров. Дольщики обращаются за защитой своих прав в связи с несвоевременным возведением объекта, его ненадлежащим качеством, неисполнением гарантийных обязательств. Однако в последнем случае ситуация может быть не настолько очевидной, как кажется на первый взгляд. Далеко не все дефекты, выявленные в период гарантии, обязан устранять застройщик. О том, какие обязательства несёт строительная компания, а когда собственники должны действовать самостоятельно – в этой статье.

Что можно потребовать от застройщика по гарантии

В рамках договора долевого участия в строительстве (ДДУ) застройщик принимает на себя обязательство передать второй стороне объект надлежащего качества. Он должен соответствовать договорным условиям, проектной документации, техрегламентам, а также иным требованиям законодательства.

Гарантийный срок – это период, в течение которого застройщик отвечает перед дольщиком за недостатки объекта. Условие о гарантийном сроке является существенным для ДДУ, а закрепление в нём пункта об освобождении застройщика от ответственности за качество строительства ничтожно. Гарантия распространяется на:

  • объект долевого строительства,
  • инженерное и технологическое оборудование, которое входит в его состав.

Срок гарантии устанавливается договором, его исчисление, по общему правилу, начинается со дня передачи соответствующего объекта участнику строительства. Момент передачи обычно определяется подписанием соответствующего акта или иного аналогичного документа.

Срок гарантии застройщика не может составлять меньше 5 лет для основного объекта и 3 лет – для оборудования.

Когда ДДУ предусматривает сдачу помещения с чистовой отделкой, отдельного срока для неё закон не предусматривает. Однако поскольку внутренняя отделка неотделима от объекта строительства, на неё по умолчанию распространяется общий 5-летний гарантийный срок. В судебной практике по данному вопросу встречается именно такая позиция судов.

Если в течение определённого договором срока гарантии дольщик обнаружил у объекта недостатки, он вправе письменно обратиться к застройщику или в суд и по своему выбору потребовать:

  • бесплатно устранить недостатки;
  • соразмерно снизить цену по ДДУ;
  • компенсировать свои расходы на устранение дефектов.

Когда нарушения носят существенный характер или они не были устранены застройщиком в разумный срок после предъявления соответствующих требований, гражданин вправе отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченной суммы с процентами.

В настоящее время начисление процентов в соответствии с этой нормой закона не осуществляется, оно приостановлено Правительством РФ на период с 29 марта текущего года до 30 июня 2023 года включительно. Если требование об уплате процентов было предъявлено ранее, застройщику предоставляется отсрочка на то же время.

На какие недостатки гарантия не распространяется

Законом о долевом участии в строительстве предусмотрена обязанность застройщика при передаче готового объекта дольщику одновременно передать инструкцию по его эксплуатации с указанием правил использования, сроков службы и ряда других сведений. Форма инструкции законом не определена. Как разъяснил Минстрой России, она должна предоставляться дольщику в доступной для него форме, которую можно оговорить в ДДУ.

Передача инструкции участнику ДДУ – не формальность. В будущем соблюдение этого требования закона может упростить для застройщика доказывание своей правоты в суде.

Даже если недостатки обнаружены в гарантийный срок, по закону застройщик не будет нести за них ответственность, если докажет, что они стали результатом:

  • естественного износа объекта или его элементов;
  • несоблюдения требований законодательства, регламентирующих эксплуатацию объекта;
  • некачественного ремонта, который дольщик произвёл сам или с привлечением третьих лиц;
  • несоблюдения требований, изложенных в инструкции по эксплуатации.

Гарантия застройщика не будет распространяться на случаи возникновения дефектов не только в результате неправильной эксплуатации объекта в целом, но и отдельных конструктивных элементов, инженерно-технического оборудования и других систем.

При рассмотрении таких дел суд принимает решение на основе оценки всех обстоятельств. Доказыванию подлежит как факт совершения дольщиком одного из перечисленных нарушений, так и причинно-следственная связь между ним и наступившими последствиями. Поэтому обойтись без помощи квалифицированного юриста в подобных случаях сложно. Представитель, имеющий опыт участия по таким делам, сможет грамотно представить доказательства, инициировать назначение необходимых экспертиз и аргументировать позицию застройщика с учётом норм закона и судебной практики.

Ещё один непростой вопрос – устранение дефектов, обнаруженных по истечении гарантийного срока. По общему правилу, устранять такие недостатки застройщик не обязан. Однако спорные ситуации могут возникать, когда гражданин приобрёл объект по ДДУ для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В этом случае на него распространяется не только специальный закон, но и закон о защите прав потребителей. А он допускает обращение с требованием об устранении недостатков в течение 10 лет при наличии следующих условий:

  • недостатки возникли до передачи объекта дольщику;
  • срок службы дома застройщиком не установлен.

Уже имеется судебная практика, отражающая указанную позицию, поэтому при возникновении таких споров также стоит воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

32
|

Другие новости

27
Июль
2022

Увольнение и сокращение одиноких родителей

Иногда возникают такие ситуации, когда один из родителей (чаще всего – мать) вынужден в одиночку воспитывать ребенка. Согласно п.28 Постановления Пленума ВС от 28.01.2014 №1 одинокая мать – это женщина, которая в единственном лице выполняет родительские обязанности по воспитанию и содержанию своих или усыновленных (удочеренных) детей.

25
Октябрь
2022

Что может случиться за рулём и как в этом поможет административное право?

Не знаю, как Вы, а я вот всегда любил смотреть из окна движущейся машины, наслаждаясь бесконечно сменяющимися картинками. В пути всегда есть время на подумать о своём, беззаботное чувство спокойствия на время переезда медленно склоняет к Морфею и его сновидениям. Как вдруг… Немое кино в окне замирает, а водитель автомобиля невольно напрягается. – Лейтенант Фамилиевич, Ваши документы.

12
Апрель
2022

Аннулирование завещания после заключения договора пожизненного содержания

В наше время довольно часто встречаются ситуации, связанные с заключением договора ренты собственником недвижимости, на которую составлено завещание. В таком случае и арендодателю и арендатору необходимо знать, имеет ли это завещание силу и как оно может повлиять на обе стороны.

03
Июль
2022

Особенности договора аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, по которому одна сторона, то есть арендодатель, передает арендатору (вторая сторона) участок земли в пользование на определенный период времени и за определенную плату. Именно этот документ будет выступать основным доказательством правоотношений, с помощью него можно защитить права в суде при возникновении спорной ситуации.

02
Август
2022

Арест имущества. Что это такое и чем опасно?

Каждый человек ежедневно сталкивается с таким институтом гражданского права, как собственность. Это означает, что каждый собственник беспрепятственно владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, однако, существуют случаи, когда человек теряет право владеть или распоряжаться своей вещью, даже, если она у него в собственности.

10
Март
2022

Снятие валюты временно ограничивается !

Как указывается на официальном сайте Центрального банка РФ, с 9 марта вступают в силу ограничения по валютным операциям. Граждане могут продолжать хранить средства на валютных вкладах или счетах: все средства сохранены и учтены в валюте, в которой был открыт счет или вклад. Условия по вкладу или счету меняться не будут, проценты будут начисляться как обычно, в валюте вклада.

23
Ноябрь
2022

Социальный контракт: что это такое и как его получить

Эта мера поддержки введена ещё с 2013 года, но период её активного применения начался только в 2020 году, когда социальный контракт стал использоваться для поддержки людей, потерявших доход из-за пандемии. Сегодня такой контракт можно заключить по всей России. В разных субъектах РФ их условия могут отличаться, но общие принципы оказания этой меры поддержки урегулированы федеральным законодательством и одинаковы для всех.

14
Февраль
2022

Превышение нормы рабочего дня. Права сотрудников и обязанности работодателей

Когда опытного человека принимают на новую работу, ему ещё на собеседовании могут сказать о том, что будут дни, когда ему понадобится задержаться на своём рабочем месте. На сегодняшний день это уже не является редким случаем и большинство людей к этому привыкли, за счёт чего работодатели злоупотребляют трудом собственных сотрудников

04
Январь
2023

Добровольное приостановление деятельности юридического лица

В сложные экономические периоды бизнес переживает не лучшие времена. В зависимости от характера деятельности, предприятия и организации могут испытывать падение спроса на продукцию или полностью лишиться возможности работать (как, например, было с заведениями общественного питания в период ограничений из-за коронавируса).