Ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве – частый предмет судебных споров. Дольщики обращаются за защитой своих прав в связи с несвоевременным возведением объекта, его ненадлежащим качеством, неисполнением гарантийных обязательств. Однако в последнем случае ситуация может быть не настолько очевидной, как кажется на первый взгляд. Далеко не все дефекты, выявленные в период гарантии, обязан устранять застройщик. О том, какие обязательства несёт строительная компания, а когда собственники должны действовать самостоятельно – в этой статье.
Что можно потребовать от застройщика по гарантии
В рамках договора долевого участия в строительстве (ДДУ) застройщик принимает на себя обязательство передать второй стороне объект надлежащего качества. Он должен соответствовать договорным условиям, проектной документации, техрегламентам, а также иным требованиям законодательства.
Гарантийный срок – это период, в течение которого застройщик отвечает перед дольщиком за недостатки объекта. Условие о гарантийном сроке является существенным для ДДУ, а закрепление в нём пункта об освобождении застройщика от ответственности за качество строительства ничтожно. Гарантия распространяется на:
- объект долевого строительства,
- инженерное и технологическое оборудование, которое входит в его состав.
Срок гарантии устанавливается договором, его исчисление, по общему правилу, начинается со дня передачи соответствующего объекта участнику строительства. Момент передачи обычно определяется подписанием соответствующего акта или иного аналогичного документа.
Срок гарантии застройщика не может составлять меньше 5 лет для основного объекта и 3 лет – для оборудования.
Когда ДДУ предусматривает сдачу помещения с чистовой отделкой, отдельного срока для неё закон не предусматривает. Однако поскольку внутренняя отделка неотделима от объекта строительства, на неё по умолчанию распространяется общий 5-летний гарантийный срок. В судебной практике по данному вопросу встречается именно такая позиция судов.
Если в течение определённого договором срока гарантии дольщик обнаружил у объекта недостатки, он вправе письменно обратиться к застройщику или в суд и по своему выбору потребовать:
- бесплатно устранить недостатки;
- соразмерно снизить цену по ДДУ;
- компенсировать свои расходы на устранение дефектов.
Когда нарушения носят существенный характер или они не были устранены застройщиком в разумный срок после предъявления соответствующих требований, гражданин вправе отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченной суммы с процентами.
В настоящее время начисление процентов в соответствии с этой нормой закона не осуществляется, оно приостановлено Правительством РФ на период с 29 марта текущего года до 30 июня 2023 года включительно. Если требование об уплате процентов было предъявлено ранее, застройщику предоставляется отсрочка на то же время.
На какие недостатки гарантия не распространяется
Законом о долевом участии в строительстве предусмотрена обязанность застройщика при передаче готового объекта дольщику одновременно передать инструкцию по его эксплуатации с указанием правил использования, сроков службы и ряда других сведений. Форма инструкции законом не определена. Как разъяснил Минстрой России, она должна предоставляться дольщику в доступной для него форме, которую можно оговорить в ДДУ.
Передача инструкции участнику ДДУ – не формальность. В будущем соблюдение этого требования закона может упростить для застройщика доказывание своей правоты в суде.
Даже если недостатки обнаружены в гарантийный срок, по закону застройщик не будет нести за них ответственность, если докажет, что они стали результатом:
- естественного износа объекта или его элементов;
- несоблюдения требований законодательства, регламентирующих эксплуатацию объекта;
- некачественного ремонта, который дольщик произвёл сам или с привлечением третьих лиц;
- несоблюдения требований, изложенных в инструкции по эксплуатации.
Гарантия застройщика не будет распространяться на случаи возникновения дефектов не только в результате неправильной эксплуатации объекта в целом, но и отдельных конструктивных элементов, инженерно-технического оборудования и других систем.
При рассмотрении таких дел суд принимает решение на основе оценки всех обстоятельств. Доказыванию подлежит как факт совершения дольщиком одного из перечисленных нарушений, так и причинно-следственная связь между ним и наступившими последствиями. Поэтому обойтись без помощи квалифицированного юриста в подобных случаях сложно. Представитель, имеющий опыт участия по таким делам, сможет грамотно представить доказательства, инициировать назначение необходимых экспертиз и аргументировать позицию застройщика с учётом норм закона и судебной практики.
Ещё один непростой вопрос – устранение дефектов, обнаруженных по истечении гарантийного срока. По общему правилу, устранять такие недостатки застройщик не обязан. Однако спорные ситуации могут возникать, когда гражданин приобрёл объект по ДДУ для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В этом случае на него распространяется не только специальный закон, но и закон о защите прав потребителей. А он допускает обращение с требованием об устранении недостатков в течение 10 лет при наличии следующих условий:
- недостатки возникли до передачи объекта дольщику;
- срок службы дома застройщиком не установлен.
Уже имеется судебная практика, отражающая указанную позицию, поэтому при возникновении таких споров также стоит воспользоваться квалифицированной юридической помощью.