Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды имущества в случаях, предусмотренных законом или условиями договора. Обычно такая инициатива связана с несвоевременным внесением платы и другими нарушениями со стороны арендатора. Как действовать, чтобы разорвать арендные отношения, не нарушив при этом закон – разбираемся в этой статье.
Основания для досрочного прекращения аренды
Общие основания, по которым арендодатель вправе расторгнуть договор до окончания его срока, перечислены в Гражданском кодексе РФ. Это можно сделать, если вторая сторона:
- использует имущество с нарушением условий, прописанных в договоре, либо вопреки его назначению;
- существенно ухудшает состояние предмета аренды;
- дважды подряд просрочила внесение арендных платежей (это основание можно применить и в том случае, когда долг уже погашен, соблюдая положение о разумном сроке предъявления требований);
- не осуществляет капитальный ремонт объекта при наличии такой обязанности по договору;
- допустила существенное нарушение условий договора (существенность оценивается в соответствии со ст. 450 ГК РФ).
В соглашении стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного прекращения, в том числе не связанные с нарушениями со стороны арендатора.
В отношении отдельных видов имущества законом могут устанавливаться специальные основания прекращения аренды (например, такие нормы предусмотрены для земельных участков).
Обратите внимание: до конца 2023 года действуют ограничения на расторжение арендных договоров с организациями торговли и общественного питания, в отношении которых после 24 февраля прошлого года прекращён контроль иностранных лиц, связанных с недружественными странами. Арендодатели не могут разорвать договорные отношения с такими арендаторами по причине того, что:
- они изменили товарный знак, фирменное наименование или другие средства индивидуализации товаров (услуг);
- над ними установлен контроль российских лиц или иностранного юрлица, подконтрольного российскому.
Форс-мажорные обстоятельства, по общему правилу, не являются безусловным основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательства. Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, оно продолжает существовать, если исполнение возможно по окончании действия непреодолимых обстоятельств. В противном случае обязательство прекращается невозможностью исполнения. Если из-за просрочки, вызванной форс-мажором, одна из сторон утратила интерес к исполнению договора, она вправе отказаться от него. Стороны могут договориться и об иных правилах прекращения обязательства в непредвиденной ситуации.
Алгоритм действий арендодателя
Когда договор расторгается по основаниям, предусмотренным соглашением сторон, необходимо действовать согласно соответствующим договорённостям. Если же арендодатель хочет прекратить договорные отношения в связи с ненадлежащим исполнением второй стороной своих обязательств, потребуется соблюсти установленный законом порядок.
Шаг первый – предупреждение
Чтобы в судебном порядке потребовать расторжения договора с недобросовестным арендатором, сначала арендодатель по закону должен направить ему предупреждение. В этом документе необходимо указать:
- какие нарушения допущены;
- требование об их устранении;
- срок для выполнения требований.
Закон предписывает указывать в предупреждении разумный срок, но это понятие не конкретизируется. По общему правилу, обязательство, для которого не установлен срок исполнения, должно выполняться в течение 7 дней. Поэтому рекомендуется рассматривать этот срок в качестве минимального. Если дать арендатору меньше времени на исправление ситуации, суд может расценить это как нарушение требования о разумности.
Предупреждение – юридически значимое сообщение, поэтому оно должно быть направлено арендатору способом, позволяющим подтвердить его получение. Его можно вручить лично под роспись уполномоченному лицу, отправить по почте или через службу доставки. Допускается также использование других способов, которые прямо предусмотрены договором для обмена информацией между сторонами либо раньше использовались ими для контактов (например, посредством электронной почты, через мессенджеры и т. п.).
Шаг второй – предложение о расторжении договора
При наличии оснований и намерения расторгнуть договор через суд арендодателю сначала надо соблюсти досудебный порядок – направить арендатору предложение о расторжении договора.
Законом не установлена форма этого документа, он может быть составлен произвольно. В нём стоит указать:
- сведения о договоре, который предлагается расторгнуть, позволяющие точно его идентифицировать;
- основания для прекращения арендных отношений;
- требование о расторжении договора;
- срок ответа на предложение (если его не указать, будет действовать общий срок – 30 дней).
К письму можно сразу приложить соглашение о расторжении, предложив контрагенту подписать его и направить обратно. Важно учитывать, что соглашение о расторжении должно быть составлено в той же форме, что и основной договор. Поэтому оно может потребовать госрегистрации или нотариального удостоверения.
Предложение направляется арендатору в том же порядке, что и предупреждение.
Шаг третий – обращение в суд
Подать иск о расторжении договора аренды можно только после того, как:
- арендатор ответил отказом на предложение о расторжении;
- либо от него не поступил ответ в срок, установленный договором, указанный в предложении или в течение 30 дней после его получения.
Когда сторонами арендных правоотношений выступают организации или ИП, исковое заявление рассматривается арбитражным судом. Чтобы инициировать процесс, необходимо:
- определить подсудность спора;
- подготовить иск;
- собрать подтверждающие документы;
- оплатить госпошлину;
- подать иск в суд в порядке, установленном АПК РФ.
В числе документов, прилагаемых к исковому заявлению, обязательно должны быть предупреждение арендатору и предложение о расторжении договора с подтверждением их получения. В противном случае суд не будет рассматривать иск из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Наличие или отсутствие ответа на предложение роли не играет, главное, чтобы истёк срок его рассмотрения второй стороной.
В ходе судебного разбирательства истец должен будет доказать наличие оснований для расторжения договора, что не всегда просто сделать. А споры, в рамках которых дополнительно заявлены требования о взыскании арендной платы или возмещении ущерба имуществу, нередко превращаются в многолетние тяжбы. Профессиональное представление интересов организации в арбитражном суде в большинстве случаев способствует положительному исходу и помогает сократить сроки разбирательства.