Оглавление
Налоговый Кодекс РФ – основной документ, в котором определяется последовательность расчета и уплаты налоговых сумм. По содержащемся в части второй данного документа положениям, полученные средства от реализации квартиры или другой жилой недвижимости физическим лицом должны облагаться налогом, составляющим 13% для граждан РФ и 30% для других лиц.
Также возможно освободиться от уплаты налога или уменьшить прибыль от реализации помещения на размер издержек, которые собственник понес после приобретения недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Минимальный срок нахождения недвижимости в собственности
Для резидентов Российской Федерации уплата налога зависит от того, как долго жилая недвижимость находилась в собственности гражданина. Также уплата налога не предусмотрена в тех случаях, когда человек владеет недвижимостью меньше 36 либо 60 месяцев.
В ряде кейсов наименьший срок, когда помещение должно находиться в собственности составляет 3 года. К ним относятся:
- Получение права владения этим объектом по наследству или договору дарения от ближайшего родственника;
- После приватизации жилой площади;
- После оформления договора пожизненного содержания с иждивением;
- Когда реализуемый объект является единственным местом жительства гражданина. Однако для данного случая необходимо, чтобы на момент государственной регистрации перехода права владения у налогоплательщика не должно быть в собственности иной недвижимости. Здесь учитывается не только личная собственность, но и супружеская совместная, а также доля во владении жилым помещением. К учету не принимается недвижимость, которая приобретена гражданином в течение 90 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права владения жилой недвижимостью.
В иных случаях минимальный срок нахождения в собственности имущества составляет 5 лет. Исключениями являются лишь законодательные акты конкретных регионов страны.
Основные тонкости
Индивидуальный порядок предусмотрен для ситуаций, в которых реализация жилья или одной-нескольких долей в нем происходит потому что они получены вместо освобожденных по реновационной программе Московского жилищного фонда. Во время расчета минимального времени, которое недвижимость должна находиться в собственности, прибавляется период владения бывшей жилой площадью или одной-несколькими долями в ней.
Если происходит реализация жилой недвижимости, приобретенной по договору долевого участия (дду), то минимальный период владения этим помещением должен рассчитываться исходя от даты совершения полного платежа за жилье. В данном случае не учитываются доплаты из-за увеличения площади объекта после введения в эксплуатацию.
Необходимо ли перечислять налоги семьям, у которых есть дети?
Начиная с 2021 года от уплаты налога полностью освобождены семьи, в которых растут минимум 2 несовершеннолетних ребенка. Также исключением являются семьи, в которых подросток до 24 лет находится на очном формате обучения в учебных заведениях. Кроме этого необходимо следить за соблюдением условий, которые относятся к приобретению в конкретный период времени иной жилой площади, предусматривая увеличение общей площади или кадастровой стоимости. В данном случае кадастровая стоимость введенного в эксплуатацию объекта может превышать 50 миллионов рублей.
Уменьшение размера налога
Налоговый Кодекс Российской Федерации содержит в себе информацию о большом количестве видов законных способов уменьшения размера налоговой выплаты. Из этого следует, что можно уменьшить сумму НДФЛ, но только при отсутствии следующих условий, позволяющих полностью освободиться от уплаты налога:
- Имущественный вычет составляет от 1 миллиона рублей (стоимость реализованной жилой недвижимости, вычет налога, составляющего 13%, вычесть 1 миллион рублей);
- Уменьшение выручки от реализации объекта на действительно понесенные и закрепленные в письменных документах издержки на приобретение жилья (стоимость реализованной недвижимости, вычет процентов на выплату кредита, вычет 13 процентного налога, вычет прочих издержек). В данном случае ключевым моментом будет письменное подтверждение всех произведенных затрат. Документами могут служить соглашения, платежки, акты, чеки и различные кассовые ордера);
- Полученная прибыль от реализации жилья, которое было принято в дар или унаследовано. Возможно сокращение на некоторые суммы, с которых производилась уплата налога во время принятия жилой недвижимости;
- Во время реализации объекта, полученного по реновационной программе. Доступен вычет затрат на приобретение старой или новой жилой площади.
Чтобы получить налоговый вычет необходимо предоставить 3-НДФЛ в инспекцию федеральной налоговой службы после того, как прошел один год с момента получения прибыли с реализации жилой недвижимости.
Расчет размера налога
Представим, что около двух лет назад гражданин приобрел квартиру за 10 млн. рублей. Это подтверждено в нескольких документах, таких как акт, соглашение, чеки и прочее. А в настоящем году (3 лет с момента нахождения в собственности так и не прошло) эту недвижимость реализовали за 15 млн. рублей.
- Налог будет рассчитываться через сокращение облагаемой налогом базы: 13% от размера дохода с реализации и вычесть понесенные на покупку недвижимости затраты. Получаем, что 13%*(15 млн – 10 млн) = 13% * 5 млн = 650 тысяч рублей.
Облагаемый налогом доход составит 5 миллионов рублей, а размер налога – 650 тысяч.
- Возможен расчет налога через сокращение базы в счет имущественного вычета в 1 миллион рублей: 13% от размера прибыли с реализации, а также вычет 1 миллиона рублей. Получаем 13%*(15 млн – 1 млн) = 13%*14 млн = 1820000 рублей.
Облагаемый налогом доход стал 14 миллионов, а сумма налога составила 1,82 миллиона рублей.