Оглавление
Законодатели и правоприменители часто имеют расхождение в правовых аспектах своих идей и их реализации. В частности, положения ст. 302 ГК РФ, касающиеся добросовестного приобретателя, были приняты законодателем достаточно давно, а вот правоприменительная практика существенно менялась вместе с позицией вышестоящих судов.
Вначале, фактически существовала презумпция виновности добросовестного приобретателя и это ему нужно было оправдываться перед стороной истца и доказывать, что он не знал и не мог знать о том, что сделка по отчуждению
имущества, в результате которой он стал приобретателем, была законна и обоснована и должна остаться в силе. После этого мнение вышестоящих судов поменялось и суды стали исходить из стандартных положений ГПК и АПК о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свою позицию.
В настоящее время добросовестность приобретателя уже презюмируется, что вносит конструктивный элемент в судебную практику.
Постановление Конституционного суда от 13 июля 2021 года немного дополняет ранее существовавшую судебную практику. Фактически суд указывает, что при изъятии у приобретателя приобретённого им имущества, он должен получить компенсацию или бывший владелец (де-юро или де-факто) отчужденного имущества должен получить возмещение не
с добросовестного приобретателя, а с продавца, который и нанёс ущерб потерпевшей стороне. Таким образом, в делах по 302 ГК РФ (признание добросовестным или недобросовестным приобретателем) поставлен очередной знак препинания, но пока еще, не точка. При этом, надо иметь в виду, что в очередной раз в ситуации разбирался Конституционный суд,
как высшая судебная инстанция нашей страны. Нижестоящие суды, к сожалению, часто рассматривают ситуации не в пользу добросовестного приобретателя. При этом и данное постановление Конституционного суда не носит абсолютного характера. Да, закон говорит, что постановление Конституционного суда, постановление пленума Верховного суда носит
целью обобщение правоприменительной практики и единообразия толкования норм права, но все равно, некоторые судьи считают эти документы лишь мнением отдельных инстанций не носящие преюдиционного значения для рассматриваемых дел.
Для избежания подобных проблем нужно придерживаться следующего алгоритма при покупке жилья:
- Необходимо изначально проверять все документы: не просто взять актуальную выписку из домовой книги, а запрашивать архивную расширенную выписку из домовой книги.
- Кроме того, необходимо запрашивать расширенную выписку из ЕГРП для определения того, кто когда, как был
собственником и на каких основаниях переходило право собственности на эту недвижимость. - Кроме того, необходимо очень детально изучать личность продавца. Проверять его по базам судебных приставов (для определения наличия текущих долгов) по базе судов общей юрисдикции (для определения наличия судов по взысканию задолженности или по этой же квартире), по базе арбитражных судов (для определения наличия банкнотного дела в отношении продавца).
- Кроме того, желательно получить полную выписку из национального бюро кредитных историй для определения общей платежеспособности продавца. При этом нужно в обязательном порядке получить или согласие супруга(и) (в случае наличия брака) или заверенное у нотариуса заявление об отсутствии брачных отношений.
После всех анализов, нужно внимательно прочитать текст договора.
Если вы сделаете то, что указано в предыдущем абзаце и получите всю информацию, вы будете уверены в том, что продавец продает не «последнее имущество» а достаточно обеспечен и разумно следит за своими финансами. И необходимо внести к текст договора ответственность продавца за подобного рода действия связанных с появлением неожиданных «прежних квартирантов». Прописывание максимальных штрафных санкция за подробного рода действия даст нам дополнительное понимание о реальных намерениях продавца.
Когда продавец полностью уверен в законности своих действий и его ничего не смущает, и он знает, что никаких «подводных камней» с его стороны нет, он без особых проблем пойдет на максимальные штрафы за подобного рода действия. В случае же, если продавец пытается скрыть от покупателя возможные проблемы, он будет активно противиться этому варианту.
Таким образом, соблюдая указанные выше несложные правила и алгоритмы, вы надёжно защитите себя, свое имущество и свои деньги.
Данная статья нашего старшего партнёра Горелова Алексея Михайловича размещена в журнале «Жилищное право» выпуск № 12 от 12.2021 г