Оглавление
Проблемы с покупкой недвижимости возникают у людей не только в нашей стране. Яркий тому пример известный художник Никас Сафронов.
При этом, все новостные агентства указывают, что художник купил именно недвижимость, хотя это не так. Никас купил не саму недвижимость, а компанию, которая и владела этой недвижимостью. Конечно, великого художника можно пожалеть, но «слезами горю не поможешь», а прописать алгоритм для граждан как обезопасить себя от подобного рода схем мошенничества необходимо.
Прежде всего нельзя слепо верить в прекрасные рассказы людей.
Любой человек понимает, что какими бы прекрасными не были разговоры, ориентироваться на них нельзя. Всегда надо отталкиваться от документов и фактов. То есть первый основной момент — детально и тщательно изучить все документы на планируемую покупку. Сперва надо выяснить, сколько лет приобретаемый объект находится в собственности продавца. Менее 3 лет — стоит задуматься (срок исковой давности составляет ровно 3 года. И в случае приобретения жилой недвижимости кто-то, чьи права ранее были нарушены, имеет право обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права). Далее посмотреть наличие согласия супруга(и) на отчуждение.
Если это жилая недвижимость — удостовериться, что это именно жилая недвижимость, а не апартаменты или квартира, переделанная из офиса и имеющая статус нежилой (по апартаментам и иной нежилой недвижимости существенно выше и налоги, и коммунальная плата).
Удостовериться в том, нет ли зарегистрированных лиц в квартире на момент подписания сделки купли-продажи (если в квартире есть зарегистрированные лица, новый собственник обязан им предоставить право проживания и лишить этого права можно только через суд, что займет существенное время). Если приобретается земля, нужно досконально проверить вид разрешённого использования, наличие четких, закреплённых границ, а также наличие ограничений, наложенных государством. То есть на этапе проверки планируемого к приобретению объекта, могут вылезти множественные «подводные камни» и их нужно найти и обезопасить.
Далее проверить продавца.
Если это физическое лицо — проверить наличие судов, долгов, обязательств перед третьими лицами. Если это юридическое лицо — проверить бухгалтерскую документацию, чтобы, как в случае с Никасом Сафроновым, не появились долги на большие суммы. Проверка долгов и судов по юридическому лицу также обязательна.
Следующий немаловажный момент — составление самого договора купли-продажи и документов, подтверждающих проведение сделки.
От того, кто и что пропишет в договор очень многое зависит, так как все органы доверяют ни словам или рассказам пострадавшей стороны, а только документам и фактам. Поэтому нужно внимательно читать договор, желательно с юристом, чтобы профессионал рассказал обо всех аспектах данного договора и дал свою оценку рисков по данному договору. При этом необходимо четко и развернуто прописать все штрафные санкции для продавца по поводу сокрытия/искажения предоставляемой покупателю информации.
Штрафы всегда применяются только при нарушении условий договора. И добросовестная сторона смотрит на них спокойно, так как уверенна в себе. Если же продавец нервно или негативно реагирует на большие штрафы, есть основание задуматься, а все ли так гладко, как он говорит.
Сам процесс подписания договора и передача денег.
Закон не требует обязательного участия нотариуса в сделках с недвижимостью. Поэтому многие действуют при подписании самостоятельно. При любой операции с недвижимостью лучше не передавать деньги «из рук в руки», а открыть специальный счет или сделать аккредитив, чтобы продавец мог получить деньги только после государственной регистрации перехода права собственности.
Эти достаточно простые алгоритмы позволят вам сохранить и свои деньги, и приобретаемую недвижимость с максимальной вероятностью.
Данная статья нашего управляющего партнёра Дубинина Олега Евгеньевича размещена в журнале «Жилищное право» выпуск № 12 от 12.2021 г